IFI: comment ajuster son impôt selon les hausses et les baisses du marché


Dans Paris, le mètre carré a perdu 5,1% de sa valeur sur un an au 1er mai d’après Meilleurs Agents. La flambée des taux des crédits immobiliers et le contexte économique difficile grippent le marché, avec pour conséquence un ajustement des prix. Voilà pour le constat. Pour autant, les contribuables concernés par l’impôt sur la fortune immobilière ne peuvent pas s’engouffrer dans cette brèche pour diminuer l’évaluation de leur patrimoine, et donc l’impôt à régler. En effet, les propriétaires doivent déclarer chacun de leurs biens immobiliers (résidence principale ou secondaire, biens locatifs, SCPI, etc. ) pour leur valeur au 1er janvier 2023.

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“Une éventuelle baisse de prix postérieure à cette date ne peut donc pas être prise en compte”, prévient maître Gilles Bonnet, notaire associé au sein de KL Conseil. Il convient donc de vérifier l’évolution des prix de la pierre entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2023 (qui a été de – 2,4% à Paris) pour modifier, si nécessaire, l’évaluation réalisée l’année dernière lors de la précédente déclaration.

Réévaluer chaque année

Certains propriétaires pourront bel et bien réviser leur évaluation à la baisse: les prix ont par exemple reculé de 2% à 3% dans plusieurs communes du Bassin parisien, selon MeilleursAgents (voir le tableau ci-dessous). Mais attention à ne pas jouer avec le feu: les propriétaires n’ayant pas, ou à peine, augmenté la valeur de leur appartement ces dernières années quand les prix flambaient (+ 22% à Paris en dix ans) ne sont pas en position de rogner leur évaluation cette année au prétexte que les prix ont un peu fléchi.

A l’inverse, le mètre carré a continué de s’envoler en 2022 dans un certain nombre de villes comme Grenoble, Nîmes, Reims, Marseille et Perpignan, pour lesquelles MeilleursAgents constate des hausses comprises entre 11% et 16% sur l’année. Les propriétaires dans ces communes devront donc répercuter cette hausse dans leur déclaration, quand bien même les prix auraient fléchi depuis. “D’une façon générale, il est prudent de revoir son évaluation tous les ans, car une valeur stable pendant trop longtemps risque d’attirer l’œil du fisc”, ajoute Gilles Bonnet, qui précise que l’évaluation se fait à la valeur vénale, c’est-à-dire au prix probable de revente du bien dans les conditions du marché au 1er janvier.

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Légitimer son estimation

Dans la pratique, les déclarants s’appuient sur les chiffres des notaires, des articles de presse ou encore la base de données publique Patrim permettant d’identifier des ventes de biens comparables au sien. “L’évaluation n’est pas une science exacte, et surtout une affaire de justification, ajoute Béatrice Hingand, directrice de la rédaction fiscale-comptable chez Lefebvre Dalloz. Il faut donc conserver toutes les traces de ses recherches afin d’être capable de justifier ses choix de valorisation en cas de contrôle fiscal.”

Il faut aussi prendre en compte l’état du bien, son exposition, l’étage, son charme… “L’idéal est de faire réaliser une évaluation par un professionnel, comme un agent immobilier ou un notaire: cela donne une certaine légitimité à l’estimation”, ajoute Laurent Desmoulière, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Meeschaert.

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Pour mémoire, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%: une maison évaluée 1 million d’euros ne sera donc déclarée que pour 700.000 euros. La résidence secondaire (en France et à l’étranger) doit en revanche être prise en compte pour sa valeur intégrale. Les immeubles donnés en location peuvent faire l’objet d’une décote, de l’ordre de 10% à 20% pour tenir compte de leur moindre liquidité.

“Les biens loués dans le cadre d’un régime fiscal spécifique (Pinel, Loc’Avantages…) peuvent eux aussi bénéficier de cette décote”, précise Béatrice Hingand.

Par Agnès Lambert



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