Immobilier 2023 : Ces villes où le pouvoir d’achat s’effondre

Des signes d’amélioration mais pas de véritable printemps de l’immobilier

Malgré la légère embellie enregistrée en mai sur le marché, le printemps 2023 reste en-dessous des normales de saison. Si, selon le dernier baromètre de Meilleurs Agents publié au 1er juin, qui présente l’état du marché immobilier français, au niveau national, les prix ont en effet cessé de reculer depuis un mois, ils n’ont cependant pas connu le regain de dynamisme traditionnellement observé à cette époque de l’année.

Oubliées les hausses habituelles qui préludent à l’arrivée de l’été, cette année, mai a été marqué par une stabilisation des prix dans l’ensemble de l’Hexagone (+0%). Dans le détail pourtant, certains secteurs ont vécu une fin de printemps un peu plus active. À l’image notamment des zones rurales qui ont vu leurs tarifs progresser de +0,8% au cours du dernier mois ou encore des communes du Top 50 (+0,3%).

Mais ne peut pour autant pas parler de printemps tardif. Les évolutions de prix constatées depuis mars sont plus faibles que celles des années précédentes. En 2021, par exemple, les prix des cinquante plus grandes communes de France (hors Paris) avaient bondi de +2,9% durant le printemps. Soit 2,6 points de plus que cette année. Un constat similaire pour les zones rurales (+4,3% au printemps 2021 contre +1,6% au printemps 2023). Même le printemps 2022, pourtant poussif, avait fait mieux (+2,6% pour la France entière, +2,9% pour le Top 50 et +2,2% pour les zones rurales).

 À Paris, le printemps en revanche n’a aucunement eu raison de la baisse. Avec un nouveau mois dans le rouge, la capitale continue sa longue descente vers les 10 000 € le m². Seul rayon de soleil dans la grisaille parisienne : le rythme auquel les prix diminuent a un petit peu décéléré. Après un an de tassement mensuel de l’ordre de -0,5%, la capitale n’a reculé que de -0,2% depuis notre dernier baromètre.

Les villes du Top 10 retrouvent un peu de couleurs

Avec +0,3% de hausse en mai, le printemps termine mieux qu’il n’avait commencé dans les dix plus grandes métropoles françaises (hors Paris). Sept d’entre elles sont en effet reparties dans le vert au cours du dernier mois. Les tarifs de la pierre ont ainsi augmenté de +0,3%, à Toulouse, Montpellier et Strasbourg, de +0,5% à Lille, de +0,6% à Rennes et de +0,8% à Marseille et Nice.

Pas de mieux en revanche à Nantes, Lyon et Bordeaux dont les prix ont respectivement perdu -0,3%, -0,4% et -0,5%. Parmi les explications possibles à cet état de fait : les niveaux des tarifs atteints dans ces communes (5 065 €/m² à Lyon, 4 694 €/ m² à Bordeaux et 3 899 €/m² à Nantes).

Ces 3 villes sont parmi les plus chères du territoire, le pouvoir d’achat y est plus restreint et les porteurs de projets y sont particulièrement touchés par la hausse des taux de crédits. De manière globale, le printemps qui s’achève a donc permis à la très grande majorité des principales agglomérations de l’Hexagone de retrouver quelques couleurs par rapport à un début d’année particulièrement morose.

À l’exception de la préfecture de la Gironde et celle du Bas-Rhin où les prix ont davantage reculé entre mars et juin que pendant les trois mois précédents (-2,6% versus -1,6% à Bordeaux), toutes les autres ont augmenté entre le premier et le second trimestre. Certaines, comme Nice (+2,2% vs +1,5%), Rennes (+1,5% vs -0,9%), Lille (+1,2% vs -1,2%), Marseille (+1,4% vs -1,3%) et Montpellier (+0,4% vs -1,6%) ont même enregistré de belles performances. Quant aux autres (Lyon, Toulouse et Nantes), si la variation de leurs prix entre mars et juin demeure négative, leur tendance baissière connaît une phase de ralentissement.

Mais, là encore, nulle raison d’évoquer un printemps arrivé sur le tard. Comme pour le reste du territoire, les variations de prix enregistrées dans les villes du Top 10 durant les trois derniers mois sont nettement inférieures – exception faite de Nice – à celles observées d’habitude durant cette période de l’année.

Vers une stabilisation des taux d’intérêt d’ici la fin de l’année ?

L’annonce de début mai n’a plus rien de surprenant : pour la septième fois en dix mois, la Banque Centrale Européenne a relevé ses taux directeurs. Au point pour ceux-ci d’atteindre leur plus haut niveau depuis 2008. Et pourtant… cette nouvelle hausse est peut-être un signal positif pour les porteurs de projets. La raison ? Avec « seulement » 0,25% d’augmentation, l’Institution de Francfort a ralenti le rythme de redressement des taux auquel elle nous avait habitués depuis des mois. De quoi s’interroger sur l’évolution future des taux d’intérêt. L’heure est-elle désormais à la stabilisation ? Est-ce la fin de la remontée continue des taux observée depuis près d’un an et qui empêchait nombre de ménages de se projeter sur le marché immobilier ?

Si tel devait être le cas, les conséquences pour les acheteurs français devraient cependant mettre quelques mois à se faire sentir. Concrètement, les taux devraient continuer à grimper dans l’Hexagone au moins jusqu’à la fin 2023 du fait du mécanisme du taux d’usure. Grâce à ce système, les taux d’intérêt ont en effet progressé moins vite en France qu’ils n’auraient dû le faire au regard de la politique monétaire menée par la BCE depuis un an.

Pouvoir d’achat : une pièce en moins dans le Top 10 depuis janvier 2022

Conséquence de cette hausse continue des taux d’intérêt en 2023 : le pouvoir d’achat immobilier baisse globalement dans tout l’Hexagone. Depuis janvier 2022, les candidats à l’achat dans les onze plus grandes métropoles françaises ont ainsi perdu 11 m² en moyenne. C’est à Marseille que la perte est la plus importante (-16m²) du fait de prix immobiliers plus accessibles qui, parallèlement à la hausse des taux, continuent à grimper. A l’inverse, c’est à Paris (-5m²) et Lyon (-8 m²) qu’elle est la moins élevée. Or, la perspective de nouvelles augmentations des taux jusqu’en décembre, devrait accentuer ce phénomène. Dans l’hypothèse où les taux atteindraient 4% à la fin du second semestre et où les prix continueraient à évoluer au même rythme qu’actuellement, les porteurs de projets perdraient jusqu’à 3 m² de plus d’ici janvier 2024, notamment dans les villes de Marseille, Nice et Toulouse.

Évolution des prix immobiliers en France

A retenir

  • Évolution du prix moyen au m² en France : +0,0% soit 3175 € / m2
  • Évolution du prix moyen au m² à Paris : -0,2% soit 10 081 € / m2
  • Les villes du Top10 retrouvent un peu de couleurs avec +0,3% de hausse sur le dernier mois
  • Pour repasser sous la barre des 10 000€/m2, Paris doit encore enregistrer une baisse des prix de -0,8%
  • Conséquence de la hausse des taux d’intérêt en 2023, le pouvoir d’achat immobilier baisse globalement dans tout l’Hexagone entre le 1er janvier et le 1er juin 2023 : -16m2 à Marseille, -14m2 à Lille ou encore -13m2 à Toulouse.
  • Dans l’hypothèse où les taux atteindraient 4% à la fin du second semestre et où les prix continueraient à évoluer au même rythme, les porteurs de projets perdraient jusqu’à 3m2 de plus d’ici janvier 2024.
Immobilier 2023 : Ces villes où le pouvoir d’achat s’effondre

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