Immobilier : des conseils pour investir


Evolution des prix, hausse des taux, performance énergétique, nouvelles règles pour la location…où et comment bien investir ?  A l’occasion de l’émission Figaro Immo, Maud Velter, spécialiste de l’investissement locatif et Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Epargne, délivrent leurs conseils pratiques.

Comme chaque année, le Cercle de l’épargne publie son étude avec AG2 R la Mondiale, sur les Français, l’épargne et la retraite. L’immobilier est bien présent à la fois dans les préoccupations et les placements privilégiés pour préparer son avenir.  Si les Français désignent, en 2023, le Livret A en tête des placements les plus intéressants (65 %), l’immobilier locatif arrive en seconde position (60 %) et l’assurance vie (56 %) complète le podium. 

L’immobilier, rempart contre l’inflation

L’étude met également en exergue l’inquiétude des Français pour leur niveau de vie, au moment de la retraite. A 65 %, les 2/3 des sondés estiment que leur niveau de pension sera insuffisant. Dans ce cadre, l’immobilier apparaît à la fois comme la valeur refuge et l’un des meilleurs placements, face à l’inflation. Philippe Crevel, économiste, directeur du Cercle de l’Epargne, le confirme : « A la question, quel est le meilleur moyen de préserver son pouvoir d’achat à la retraite ? L’immobilier arrive en tête. Que ce soit à travers la possession de sa résidence principale ou à titre d’investissement immobilier locatif. Nettement devant l’assurance vie et l’épargne retraite qui a été créé en 2019. »

Pour Maud Velter, co-fondatrice de jedeclaremonmeuble.com spécialiste de l’investissement locatif, la transparence appelle la vigilance : « En dépit des zones de turbulences, l’immobilier reste un placement, qui, d’un point de vue économique, est rentable. Par contre, il faut être davantage attentif aujourd’hui et anticiper. Ce n’est plus la localisation qui est essentielle, c’est aussi la performance énergétique du bien. C’est un vrai critère de choix pour les investisseurs. »

Immobilier : des conseils pour investir

En dépit d’un climat anxiogène autour de l’immobilier, Philippe Crevel estime qu’il faut raison garder. « D’abord les taux d’intérêt sont plus faibles qu’il y a 10 ans. Ensuite, les prix de l’immobilier ne connaissent pas d’effondrement mais des ajustements. Dans ce marché mature, les investisseurs regardent la qualité des biens. D’autre part, il y a toujours en France, un déficit de logements. Il en manque dans les grandes agglomérations.  Il y a donc encore beaucoup d’opportunités en matière d’immobilier. »

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Le directeur du Cercle de l’Epargne évoque de nombreuses solutions de placements en fonction de ses appétences. « Il y a la résidence principale, l’investissement locatif, la location en meublé non professionnelle, la pierre papier (SCPI) qui apporte des rendements autour de 4 à 5 %, tout en étant attentif aux frais de gestion et qu’il faut conserver au moins 5 à 6 ans »  

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DPE, la nouvelle donne

L’impact du DPE (diagnostic de performance énergétique) avec l’interdiction de louer pour les nouveaux baux, les biens classés G à partir de 2025, puis F en 2028, change la donne pour les investisseurs. Il y a donc une forte incitation à faire des travaux de rénovation pour les logements concernés. C’est à tenir compte dans le budget. « Si l’on fait le choix d’une passoire thermique à rénover, il faut être bien accompagné. » prévient Maud Velter.

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Le choix des placements

« Choisir d’investir dans des quartiers en devenir, regarder à la loupe les options du bail mobilité dont le principe est souple avec de courtes durées de location qui intéressent des salariés en mobilité professionnelle, des étudiants… il y a une vraie demande entre 1 et 10 mois », précise Maud Velter.  A Paris, la co-fondatrice de jedeclaremonmeuble.com donne un exemple de rentabilité brute autour de 4 % en LMNP. Les revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux, régime micro-Bic, réel, déduction des charges, amortissement de la valeur du logement…Maud Velter passe en revue les avantages de la location en meublé.

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Se rendre sur place

Quel que soit le type d’investissement, il faut toujours se déplacer, se rendre sur place, faire une enquête sur la demande locative, étudier l’état du marché et des prix, comme si c’était pour soi et y habiter. Il ne faut jamais acheter à distance les yeux fermés à partir d’une plaquette de programme neuf par exemple.

Les communes de la région parisienne à suivre

Idéalement, il faut pouvoir se projeter, prendre en compte les évolutions sur les prochaines années, les sites bien desservis par les transports, la place de l’environnement. « Le Grand Paris express » avec les futures gares est un pari sur l’avenir. Il faut faire cependant attention aux retards éventuels de certains projets. Le dynamisme économique d’un secteur est à bien mesurer également. Les villes de Clamart, Argenteuil, Montreuil, Saint-Ouen, font partie des communes de la région parisienne, citées dans l’émission.  

Pour Philippe Crevel, « Saint-Denis avec le carrefour Pleyel, les 4 lignes de métro qui vont se croiser, plus le RER D et B est une valeur montante ». Autre pôle économique majeur, « le plateau de Saclay, situé sur les communes de Gif-sur-Yvette et Orsay avec des universités, laboratoires de recherche etc dispose de solides atouts pour un investisseur…et puis Saint-Germain-en-Laye bien relié à Paris, qui va aussi accueillir de nouvelles écoles, certes, avec des prix un peu chers, mais pour l’immobilier, c’est une valeur sûre. »

La vidéo de l’émission

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