Les prix de l’immobilier neuf : les évolutions sur 100 villes de France

Le Laboratoire de l’Immobilier dévoile sa 8e édition du baromètre des prix de l’immobilier neuf dans plus de 100 villes de France métropolitaine. Il offre ainsi une précieuse source d’information sur les logements neufs en cours de commercialisation. Ces derniers temps, le marché de l’immobilier neuf fait face à une contraction significative. En effet, on observe une baisse marquée du nombre de logements autorisés au cours du premier trimestre 2023 (-31 %). Ce qui laisse présager des mois à venir difficiles.

Sommaire :

Un marché du logement neuf en contraction

Une baisse du nombre de logements autorisés et de mises en chantier

Le marché du logement neuf traverse une période difficile depuis le second semestre 2022. Quant aux chiffres du premier trimestre 2023, ils ne laissent présager rien de bon pour les mois à venir. En effet, on observe, une contraction brutale de 31% du nombre de logements autorisés avec un appauvrissement de l’offre neuve.

De plus, les statistiques du Ministère de la Transition Écologique révèlent une baisse continue du nombre de mises en chantier. Puisque l’on constate une diminution de 8,3% sur les 12 derniers mois (avril 2022 – mars 2023).

Une pression sur les prix de l’immobilier neuf et une difficulté d’accès au crédit

La pression sur les prix de l’immobilier neuf se maintient du fait de :

• la rareté des nouveaux logements commercialisés,
• l’inflation des coûts de construction,
• l’arrivée progressive des nouveaux programmes respectant la norme RE2020.

Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier, souligne que la hausse des prix de l’immobilier neuf se poursuit conformément aux prévisions annoncées en novembre dernier. Cependant, un élément préoccupant vient s’ajouter. Il s’agit, en effet, de la difficulté d’accès au crédit rencontrée par de nombreux ménages. Ainsi, certains promoteurs font face à des taux de désistement allant jusqu’à 40 à 50%, faute de solutions de financement pour leurs clients.

Un ralentissement des rythmes commerciaux et des perspectives de reprise

Pour autant, la demande pour le logement neuf reste présente. Mais, elle ne peut pas toujours s’adapter aux prix proposés. Face au ralentissement des rythmes commerciaux, de nombreux opérateurs décident de décaler, voire annuler, le lancement de nouvelles opérations.

Selon les experts, une reprise significative du marché n’est pas attendue avant l’année prochaine. Et, cela, à moins d’une mesure de relance exceptionnelle. La situation actuelle souligne les défis auxquels est confronté le secteur du logement neuf. C’est pourquoi, il appelle à des solutions pour faciliter l’accès à la propriété pour les ménages.

Prix de l’immobilier neuf en hausse : près de 5 600 €/m² pour un appartement

Une progression significative des prix sur un an

Il y a seulement un an, le prix moyen d’un appartement neuf dans les communes de plus de 45 000 habitants était estimé à 5 248 €/m². Selon les dernières données, ce prix a connu une progression de +6,6% sur les 12 derniers mois. En mai 2023, il atteint ainsi la somme de 5 592 €/m².

Kevin Brulin, souligne que la hausse des prix du neuf s’est accélérée au cours de l’année écoulée. En novembre dernier, on observait une progression de +5,7% sur un an. Or, cette nouvelle augmentation de +6,6% représente la troisième plus forte hausse des prix enregistrée depuis la création du baromètre.

Les chiffres révèlent donc une tendance haussière des prix de l’immobilier neuf. Ce qui peut représenter un défi supplémentaire pour les acheteurs potentiels. Cette évolution rapide souligne l’importance pour les particuliers de rester informés sur les tendances du marché immobilier et de considérer ces évolutions lors de leurs décisions d’achat.

TOP 15 : des hausses de prix supérieures à la moyenne, Paris en tête à plus de 14 000 €/m²

Les communes faisant partie du TOP 15 connaissent une évolution des prix supérieure à la moyenne. En effet, le prix moyen dans ces communes s’élève désormais à 5 859 €/m². Ainsi, la hausse correspond à 6,8% sur un an. Elle dépasse la progression observée dans l’ensemble des communes étudiées.

Le trio de tête inchangé avec Paris en tête

Le trio des communes les plus chères du TOP 15 reste inchangé. Paris conserve la première place avec un prix moyen dépassant les 14 000 €/m² ( +6,8%). Par ailleurs, Lyon et Nice se positionnent respectivement en deuxième et troisième place. Leurs prix moyens s’élèvent à 7 124 €/m² et 6 591 €/m², avec une progression de +6,8% et +4,7%.

Notons que 5 communes du TOP 15 affichent une hausse de prix atteignant ou dépassant les 7%. Strasbourg et Toulouse enregistrent respectivement une progression de +7,7% et +7,6% sur un an. Nantes, Toulon et Lille voient leurs prix moyens augmenter de 7% chacune, atteignant ainsi les montants de 5 511 €/m², 5 133 €/m² et 4 473 €/m².

“ Il y a un an, Strasbourg, Toulon et Lille affichaient des évolutions de prix plus modestes par rapport aux autres communes du TOP 15. Nous assistons à un rattrapage des prix dans ces communes, situées dans la moitié inférieure du classement.” – Kevin Brulin, Chargé d’études du Laboratoire de l’Immobilier.

Le Havre conserve la dernière place dans le classement des prix de l’immobilier neuf

Le Havre occupe toujours la dernière place du TOP 15 et reste la seule commune à ne pas franchir la barre des 4 000 €/m², avec un prix moyen de 3 866 €/m².

“ L’évolution soutenue du prix moyen dans les communes du TOP 15 témoigne de la présence continue des promoteurs sur ces territoires et de la pression exercée sur les prix fonciers. Cela confirme également l’attrait des grandes métropoles pour les ménages, même après les périodes de confinement.” – Kevin Brulin.

Des prix élevés en première couronne, parfois supérieurs à certains arrondissements parisiens

Une concentration des nouveaux programmes dans les arrondissements périphériques de Paris

Les nouveaux programmes immobiliers parisiens continuent de se concentrer dans les arrondissements périphériques de la ville. Parmi eux, le 12ème arrondissement se distingue en affichant le prix moyen le plus élevé, dépassant les 14 900 €/m². Cette hausse est en partie due à la commercialisation d’un programme dont le prix moyen avoisine les 15 400 €/m².

Des évolutions marquées dans les 18ème et 20ème arrondissements

Les 18ème et 20ème arrondissements connaissent des évolutions de prix très marquées. Ainsi, les augmentations sont respectivement de +23,5% et +11,9% sur un an. Ces hausses sont notamment dues à plusieurs opérations immobilières lancées à des prix inhabituels pour ces quartiers. Puisqu’ils sont compris entre 14 000 €/m² et 15 000 €/m². Ainsi, les arrondissements périphériques, généralement plus abordables, affichent désormais des prix moyens de l’immobilier neuf comparables à ceux de l’immobilier ancien dans le cœur de Paris.

Des prix en première couronne concurrentiels avec les arrondissements parisiens

En première couronne, plusieurs communes présentent des prix moyens comparables ou même supérieurs à ceux des arrondissements parisiens. C’est le cas de Boulogne-Billancourt qui se positionne comme la deuxième commune la plus chère d’Île-de-France, après Paris. Son prix moyen y est de 13 350 €/m², enregistrant ainsi une hausse de +6,7% sur un an. Elle est suivie de près par Levallois-Perret (13 127 €/m²), Montrouge (11 272 €/m²) et Issy-les-Moulineaux (11 059 €/m²).

Notons que la Seine-Saint-Denis est à présent le dernier territoire de la première couronne où l’on peut encore trouver des appartements à moins de 5 000 €/m² (avec une TVA à 20%). Car, les évolutions des prix sont significatives, en particulier dans les communes les moins chères. Aulnay-sous-Bois (4 997 €/m²), Bondy (4 597 €/m²), Epinay-sur-Seine (4 556 €/m²) et Drancy (4 502 €/m²) enregistrent des hausses allant de 6,6% à 7,5%.

“ La hausse des prix de l’immobilier neuf se maintient dans toute l’Île-de-France. Il ne reste plus que six communes, toutes situées en Seine-Saint-Denis, où le prix de vente moyen demeure inférieur à 5 000 €/m². Ces communes, autrefois considérées comme plus abordables, connaissent également un effet de rattrapage des prix. Cette pression sur les prix se reflète également dans le haut du classement, avec désormais cinq communes, en dehors de Paris, qui frôlent ou dépassent la barre des 11 000 €/m².” – Kevin Brulin.

Les appartements en province restent en dessous des 5 000 €/m²

Le marché immobilier en province continue de voir les prix des appartements augmenter. Ainsi, le prix de l’immobilier neuf moyen atteint désormais 4 930 €/m², soit une hausse de +6,3 % sur un an.

Annecy, toujours au sommet

En tête du classement, en dehors du TOP 15, la ville d’Annecy se maintient comme la plus chère de France avec un prix moyen de 7 473 €/m². Elle enregistre une augmentation de +6,3 %. D’ailleurs, elle est suivie d’un trio de communes situées dans le quart sud-est de la France : Antibes (7 167 €/m²), Aix-en-Provence (6 220 €/m²) et Cagnes-sur-Mer (6 080 €/m²). Les variations de prix de l’immobilier neuf sont alors comprises entre 5,9 % et 7,4 %.

Les villes attractives du sud-est

Des villes telles qu’Angers, Amiens, Tours et Rouen figurent parmi les territoires où la hausse des prix a été la plus marquée. En effet, ces “villes cathédrales” bénéficient pleinement de l’accessibilité en TGV depuis Paris. En cela, elles attirent les ménages franciliens en quête d’un meilleur cadre de vie et d’une proximité avec la capitale et ses opportunités professionnelles.

Des prix plus abordables en bordure du littoral

Les prix les plus doux, tous inférieurs à 3 700 €/m², se trouvent principalement en bordure ou à proximité du littoral Citons pour exemples, des villes telles que Béziers (3 642 €/m²), Quimper (3 590 €/m²), Dunkerque (3 524 €/m²) et Cherbourg-en-Cotentin (3 477 €/m²).

Une pression persistante sur les prix de l’immobilier neuf en province

Selon Kevin Brulin, la pression sur les prix se maintient également en province. En effet, le nombre de communes affichant des prix inférieurs à 3 900 €/m² est passé de 21 à seulement 14 en un an. De plus, les communes les plus abordables connaissent certaines des plus fortes hausses de prix.

Ainsi, le marché immobilier en province continue de montrer des signes de dynamisme avec des prix en augmentation. Certes, les zones attractives du sud-est de la France et les villes bien desservies par les transports en commun depuis Paris sont particulièrement prisées. Cependant, il reste encore des opportunités pour les acheteurs avec des prix plus abordables en bordure du littoral et dans certaines régions.