Loi Pinel : les plafonds de ressources applicables aux locataires (2023)


Acheter un bien immobilier permet de diversifier son patrimoine. Avec le dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 17,5% du prix d’achat d’un bien locatif.

Mais, de nombreuses conditions doivent être respectées, parmi lesquelles le choix d’un locataire qui dispose de ressources modestes.

➡️ Quels sont les plafonds de ressources applicables aux locataires en loi Pinel en 2023 ? Quand et comment appliquer ces plafonds ?

Plafond de ressources du locataire Pinel : les grands principes

Le plafond de ressources est le revenu fiscal de référence maximal que doit percevoir le locataire pour pouvoir bénéficier d’un logement en loi Pinel.

Ce plafond dépend de

  • la zone Pinel dans laquelle se situe le logement,
  • la situation familiale du locataire. 

Il est réévalué en fonction de l’indice des prix et fixé tous les ans par décret gouvernemental. 

Il existe par ailleurs des plafonds spécifiques pour les investissements Pinel Outre-mer.

⚠️ Si la condition de plafond de ressources des locataires n’est pas respectée, vous perdez la réduction d’impôt !

Pour rappel, il faut également respecter le plafond de loyer pour ne pas perdre la réduction d’impôt Pinel.

Les plafonds applicables en 2023 en Métropole

Ces plafonds de ressources sont revalorisés chaque année en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac constatée entre octobre de l’année N-2 et octobre de l’année N-1.

Or, entre octobre 2021 et octobre 2022, cet indice a augmenté de 5,57%, ce qui entraîne une hausse significative des plafonds Pinel en 2023.

Voici donc les nouveaux plafonds de ressources applicables en 2023 aux locataires en Métropole :

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 41 556 € 41 556 € 33 871 € 30 484 €
Couple 62 108 € 62 108 € 45 233 € 40 708 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 81 416 € 74 657 € 54 394 € 48 955 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 97 205 € 89 426 € 65 667 € 59 100 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 115 654 € 105 865 € 77 249 € 69 524 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 130 141 € 119 129 € 87 058 € 78 353 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème 14 499 € 13 273 € 9 712 € 8 738 €
Plafonds de ressources 2023 des locataires Pinel en Métropole

Pour mémoire, les logements situés en zone B2 et C ne sont pas éligibles au Pinel en 2023. Néanmoins, si vous avez acheté un logement dans d’anciennes zones éligibles (avant 2018), et qu’un changement de locataire intervient en 2023, vous devrez respecter les plafonds spécifiques.

Les plafonds applicables en 2023 Outre-Mer

Pour mémoire, investir en Outre-mer sous le régime Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt majorée pouvant atteindre 28,5% du prix d’achat.

Tout comme le Pinel en France métropolitaine, des plafonds de ressources des locataires doivent être respectés lors de la conclusion ou du renouvellement d’un bail en 2023. Ces plafonds dépendent de la localisation du bien et sont spécifiques aux DOM-COM : 

Composition du foyer du locataire Départements d’outre-mer, Saint-Barthélemy et Saint-Martin Polynésie française, Nouvelle Calédonie, îles Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises et Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule 35 539 € 33 365 €
Couple 65 719 € 61 703 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 69 520 € 65 270 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 73 323 € 68 841 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 78 400 € 73 606 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 83 480 € 78 375 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème  5 338 € 5 011 €
Plafonds de ressources 2023 des locataires Pinel Outre-mer

Notabene : les chiffres communiqués sont des estimations en attendant la publication officielle du décret relevant les seuils en 2023.

Quels revenus doit-on prendre en compte ?

Il faut prendre en compte le revenu fiscal de référence du locataire de l’année N-2. Par exception, le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-1 peut être retenu s’il est inférieur et que cette situation peut se justifier.

Pour rappel, le revenu fiscal de référence intègre l’ensemble des revenus du foyer fiscal (salaires, revenus fonciers, financiers, etc). Il est indiqué sur l’avis d’imposition.

S’il y a plusieurs locataires, chacun d’entre eux doit répondre au critère de ressources. Si les locataires vivent en concubinage ou sont mariés, il convient donc d’additionner les ressources de chaque foyer fiscal pour apprécier le plafond.

Exemple : un couple de locataires sans enfant souhaite s’installer à Lille en 2023 dans un logement Pinel neuf.

 

  • Lille est en Zone A. Le propriétaire devra donc vérifier que les ressources des deux locataires au titre de l’année 2021 n’excèdent pas 62 108 €.
  • Cette information figure sur l’avis d’imposition des revenus 2021 reçu en 2022, à la ligne “revenu fiscal de référence”.

 

Si le couple avait un RFR 2021 supérieur aux plafonds établis pour 2023, il ne peut pas en principe être locataire (sauf à perdre l’avantage fiscal pour le propriétaire).

 

Par exception, si le RFR 2022 figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2023 est inférieur aux plafonds de ressources définis pour 2023, alors le couple peut signer le bail.

Quand doit-on appliquer le plafond des ressources au locataire ? 

Les plafonds de ressources doivent être appréciés lors de :

  • la signature du bail initial,
  • le changement d’un locataire,
  • le renouvellement du bail si vous choisissez de prolonger la location Pinel de trois années supplémentaires.

Que se passe-t-il si les ressources des locataires évoluent ensuite ?

La condition de ressources doit être remplie au jour de la signature du bail. Si les revenus des locataires évoluent à la hausse ensuite, cela ne remet pas en cause la réduction d’impôt qui est acquise au propriétaire.

En conséquence, vous ne devez vérifier les revenus de votre locataire qu’une seule fois, à la signature du bail (ou de son renouvellement). Cette information est confirmée par l’administration fiscale dans sa doctrine.

Que se passe-t-il si la situation familiale des locataires évolue ?

Évolution de la situation familiale après la signature du bail

Si la composition du foyer fiscal de vos locataires évolue suite à la signature du bail, le plafond n’est pas remis en cause.

Ainsi, lorsqu’un locataire se marie après la conclusion du bail, vous ne devez pas prendre en compte cette nouvelle situation et vous conservez la réduction d’impôt Pinel.

Évolution familiale entre l’année de référence et l’année de signature du bail

⚠️ Mais attention, si la situation familiale des locataires évolue entre l’année de signature du bail et l’année de référence, il faudra dans certains cas recalculer manuellement le revenu fiscal de référence du locataire !

L’année de référence est celle qui est prise en compte pour apprécier les ressources du locataire, c’est-à-dire l’avant-dernière année précédant celle de la location (N-2) ou l’année précédente (N-1).

Vous devez alors recalculer le revenu fiscal de référence dans deux situations :

  • Un mariage ou un PACS entre l’année de référence et l’année de signature du bail,
  • Un divorce, une rupture de PACS ou un décès entre l’année de référence et l’année de signature du bail.

Mariage ou PACS

Dans le cas d’un mariage ou d’un PACS, il faut additionner les revenus de référence figurant sur les avis d’impôt sur le revenu établis au nom de chaque ex-célibataire au titre de l’année de référence (2021 ou 2022 si RFR inférieurs). La somme obtenue doit être comparée avec le plafond applicable aux couples défini pour 2023, éventuellement majoré pour personnes à charge (s’ils ont des enfants ou parents à charge).

Exemple : Thomas et Lucie se marient le 3 décembre 2022. Ils souhaitent emménager à Toulouse en mai 2023 dans un logement Pinel.

 

  • Toulouse se situe en zone B1. Le propriétaire devra donc vérifier que les ressources des deux locataires au titre de l’avant-dernière année (2021) n’excèdent pas 45 233 €.
  • Il devra donc additionner le revenu fiscal de référence de Thomas au titre de l’année 2021 et celui de Lucie au titre de cette même année. Cette information figure sur leur avis d’imposition respectif reçu en 2022.
  • Si la somme n’excède pas 45 233 €, le bail peut être signé.
  • À défaut, il est possible de prendre en compte les ressources du couple au titre de l’année précédente, c’est-à-dire en 2022.

 

Si les plafonds de ressources sont dépassés en 2021 et 2022, la signature du bail avec Thomas et Lucie entraînera la perte de l’avantage fiscal.

Divorce, rupture de PACS ou décès

Dans le cas d’un divorce, d’une rupture de PACS ou d’un décès d’un conjoint, il faut calculer un revenu de référence théorique pour le membre du couple qui sera locataire (sans son ex-compagnon) et le comparer aux plafonds définis pour 2023 pour une personne seule (éventuellement majoré pour personnes à charge). En effet, les revenus de l’année fiscale de référence sont calculés pour l’ensemble du foyer fiscal alors que l’année de signature du bail, le locataire est seul titulaire du bail. Il serait donc injuste de lui imposer les plafonds d’un couple qu’il ne forme plus. 

Il existe une petite subtilité néanmoins : il faut distinguer selon la source des revenus du couple (revenus propres ou revenus communs).

Le couple n’avait pas de revenus communs sur l’avis d’impôt Le couple avait des revenus communs sur l’avis d’impôt
Calcul d’un RFR théorique qui serait applicable au locataire au titre de ses ressources propres qui figurent sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au nom du couple au titre des revenus de l’année de référence RFR théorique qui serait applicable au locataire au titre de ses ressources propres qui figurent sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au nom du couple au titre des revenus de l’année de référence
+
50% du RFR correspondant aux ressources communes figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au nom du couple au titre des revenus de l’année de référence ou, si plus favorable, RFR du couple (à comparer au plafond applicable aux couples, éventuellement majoré pour personnes à charge).
Retraitement des revenus fiscaux de référence en cas de divorce, de rupture de PACS ou de décès

Exemple : Raphaël et Alice divorcent le 22 février 2022. Alice souhaite s’installer seule à Lyon cette année (2023).

  • Lyon se situe en zone A. Le plafond de ressources pour une personne seule en 2023 est de 41 556 €.
  • Pour savoir si elle peut être votre locataire Pinel en 2023, vous devez regarder l’avis d’imposition du couple au titre de l’année 2021 (envoyé au printemps 2022).
  • Or, sur cet avis figure le salaire d’Alice à hauteur de 35 000 € (revenus communs des époux), le salaire de Raphaël à hauteur de 32 000 € et des dividendes issus d’actions de 3000 € (acquises avant le mariage par Alice, donc des revenus propres).
  • Afin de déterminer si Alice peut loger dans un Pinel en 2023, on va recalculer un RFR théorique intégrant ses biens propres et de 50% des revenus communs.
  • Le total est donc égal aux dividendes (3000 €) et à la moitié des salaires du couple (33 500 €), soit 36 500 €.

 

Malgré le divorce du couple, le revenu fiscal de référence calculé pour Alice ne dépasse pas le plafond prévu pour la réduction d’impôt Pinel (41 556 €). Vous pouvez donc signer le bail et bénéficier de l’avantage fiscal.

Pourquoi imposer des plafonds de ressources ? 

???? La loi Pinel a été créée pour dynamiser le marché locatif dit intermédiaire, c’est-à-dire favoriser la production de logements locatifs dont les loyers sont compris entre les loyers du parc locatif social et les loyers libres du parc privé qui sont élevés.

En effet, les pouvoirs publics ont constaté qu’il y avait un écart significatif entre ces deux secteurs, particulièrement dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les territoires où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande, à la fois en termes de volume et de prix.

Dans ces territoires à forte tension immobilière, l’offre locative intermédiaire était largement insuffisante, en raison du retrait des investisseurs institutionnels. Le législateur a donc procédé par incitation fiscale pour compenser cette production de logements. En 2008, le dispositif « Scellier » voyait le jour, qui a été remplacé depuis par la « loi Duflot » en 2013 puis la « loi Pinel » en 2014. Ces dispositions offrent une réduction d’impôts aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif.

➡️ Les plafonds de ressources des locataires permettent donc d’assurer l’existence d’une offre intermédiaire entre les logements sociaux et le parc privé.

Questions fréquentes

Quel plafond appliquer en cas de changement de locataire ?

Les plafonds de ressources Pinel pour 2023 doivent être appliqués en cas de changement de locataire au cours de l’année 2023.

Que se passe-t-il si le locataire dépasse les plafonds en cours de bail ?

L’augmentation du niveau de ressources du locataire ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu par le bailleur lorsque la condition relative aux ressources du locataire était remplie à la date de signature du bail.

Comment apprécier les ressources d’un jeune locataire qui est rattaché au foyer fiscal de ses parents ?

Les revenus à prendre en compte s’entendent des seuls revenus de ce locataire sans tenir compte de ceux des parents ou des autres membres du foyer fiscal (Conseil d’Etat, arrêt du 21 novembre 2007, n°295949).

Quels sont les justificatifs à fournir par le locataire ?

Le locataire doit fournir au propriétaire une copie de son avis d’imposition des années N-2 (2021) ou N-1 (2022) si le revenu fiscal de référence est inférieur.
Le propriétaire doit joindre ce justificatif à sa déclaration d’impôt l’année de signature du bail. Vous pouvez consulter les autres obligations déclaratives du propriétaire dans notre article.

Comment sont fixés les plafonds de ressources ?

Les plafonds de ressources sont fixés chaque année par décret gouvernemental. Ils sont revalorisés en fonction en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et arrondis à l’euro le plus proche. Cette variation de l’IPC hors tabac est appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année (2021) et le 1er octobre de l’année précédente (2022).

Sources :





Source

Estimersamaison.fr la référence du pays d'Aix en Provence.

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