Prêt immobilier sur 30 ans, déduction d’intérêts… Ces nouvelles solutions pour lutter contre la crise du logement


Alors que les professionnels du secteur alertent depuis plusieurs mois sur une crise du logement en France, le gouvernement semble avoir eu une prise de conscience et pourrait annoncer dbut juin de nouvelles solutions pour relancer le secteur. Alors, plan de communication ou vritable volont de faire bouger les choses?

Un nombre de prts accords en baisse de 31,9% sur un an selon l’Observatoire Crdit logement CSA. Un taux de crdit moyen sur 20 ans qui atteint dsormais 3,30% et des primo-accdants de plus en plus mis de ct. Des ventes en chute libre dans l’ancien (-15% en mars 2023 compar mars 2022, selon Meilleurs Agents) comme dans le neuf. Sans parler d’une tension du march locatif en progression de 68% en moyenne entre 2021 et 2022 selon le site d’annonces immobilires Bien’Ici. Face tous ces chiffres, une question se pose: La France est-elle en train de traverser une crise du logement?

En prsentant sa feuille de route pour les six prochains mois, le 26 avril dernier, la Premire ministre Elisabeth Borne, a convenu que parmi les inquitudes les plus fortes de nos concitoyens, se trouve galement le logement.

Deux jours plus tard, sur le plateau de BFMTV, le ministre du Logement Olivier Klein n’a pas pris autant de pincettes pour nommer la situation actuelle, assurant que depuis le mois de novembre, je parle de cette crise du logement, je parle de bombe sociale. Et depuis plusieurs semaines, le ministre de l’conomie Bruno Le Maire multiplie les annonces d’changes avec le gouverneur de la Banque de France au sujet des difficults d’accs au crdit immobilier.

Parmi les inquitudes les plus fortes de nos concitoyens, se trouve galement le logement

Alors que les professionnels du secteur de l’immobilier et du logement alertent depuis plusieurs mois le gouvernement sur les difficults rencontres, cette communication est vue comme une bonne nouvelle. Cette prise de conscience ministrielle est un peu tardive, mme si on peut se fliciter qu’elle ait lieu car elle est ncessaire. En mme temps, il est difficile ce stade de ne pas se rendre compte de la gravit de la situation, tant les problmes s’accumulent, juge Henri Buzy-Cazaux, prsident de l’Institut du Management des Services Immobiliers et ex-conseiller de l’ancien ministre du logement Pierre Mhaignerie.

La hausse des taux fait mal au budget des mnages

Comment expliquer les problmes rencontrs? Le secteur de la transaction immobilire est aujourd’hui fortement impact par la hausse des taux, qui ampute le budget des mnages souhaitant acheter. En moyenne, 1 point de hausse de taux correspond une perte de capacit d’emprunt de 10%, rappelle Pierre Chapon, co-fondateur du courtier Pretto.

Alors que les taux sont passs en un peu plus d’un an de 1% 3,3% sur 20 ans, difficile pour les acheteurs de suivre. D’autant que la baisse des prix de l’immobilier, si elle est enclenche, ne suit pas les mmes proportions. titre d’exemple, les prix des biens Paris n’ont baiss que de 5,1% sur un an selon le site Meilleurs Agents.

Le march de la location n’est pas en reste. En septembre dernier, le site Particulier Particulier (PAP) pointait du doigt une augmentation de la demande locative, de l’ordre de +9% de candidats locataires par rapport 2019. Et la tension est aujourd’hui trs forte dans de nombreuses villes de France.

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Selon Latitia Caron, directrice Gnrale de Particulier Particulier (PAP), cette hausse s’explique en partie par l’impossibilit pour les emprunteurs les plus jeunes d’accder l’achat: Habituellement, il y a un flux sur le march locatif qui fait qu’aux alentours de la trentaine, quand les jeunes salaris commencent tre installs professionnellement, ils vont passer l’action pour un premier achat immobilier. Aujourd’hui, il y a une partie de ces primo-accdants qui ne passent pas l’action et donc qui ne lchent pas leur location. Il y a un phnomne de report de la primo-accession vers la location, confirme Henry Buzy-Cazaux. Ceux qui n’arrivent pas acheter viennent peser sur le march locatif.

Un prolongement du PTZ en 2024

L’ensemble de ces problmes pse sur le secteur de l’immobilier. Selon la Fdration franaise du btiment (FFB), 100000 emplois seraient menacs dans le secteur d’ici 2025. Un risque qui inquite en haut lieu, selon Henry Buzy-Cazaux, pour qui cette consquence sur l’emploi, c’est ce qui peut faire bouger le ministre de l’conomie et la Premire ministre. Cette dernire a d’ailleurs dj annonc une mesure d’urgence pour la filire du neuf, avec le rachat par la Caisse des dpts des logements neufs que les promoteurs peinent vendre.

Quelles sont les autres solutions envisages? Olivier Klein s’est flicit il y a quelques jours du prolongement du Prt taux zro (PTZ) en 2023, expliquant que a permet nos concitoyens d’avoir une sorte d’apport. Pour l’acquisition, c’est un outil extrmement utile, encore plus important en priode o les taux d’intrt sont hauts.

Si aucun prolongement officiel n’a pour le moment t annonc, l’entourage de la Premire ministre Elisabeth Borne a annonc que le PTZ serait prolong au moins jusqu’ fin 2024. Sous quelle forme? On est en train de travailler pour voir la manire dont il sera maintenu en zone tendue parce qu’on a besoin de produire du logement l o il y en a le plus besoin, assure Olivier Klein, sans en dire plus.

Vers de nouvelles rgles pour le crdit immobilier?

Le deuxime axe avanc par le gouvernement concerne le crdit immobilier. Aprs avoir dj fait un geste en mensualisant le taux d’usure, Bruno Le Maire doit dsormais discuter d’un assouplissement des conditions d’octroi de crdit avec le gouverneur de la Banque de France, Franois Villeroy de Galhau.

Alors que le Haut Conseil de stabilit financire (HCSF) impose depuis le 1er janvier 2022 un taux d’endettement de 35% pour les mnages ainsi qu’une dure de prt ne dpassant pas 25 ans (27 ans dans certains cas), les banques peuvent aujourd’hui droger ces rgles dans 20% des cas. Et pour le gouverneur de la Banque de France, les banques sont loin du compte puisque cette flexibilit n’est aujourd’hui utilise que partiellement par les banques, 14,5%.

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Dans ce contexte, le ministre du logement fait donc un appel du pied aux banques. Elles sont aujourd’hui prudentes, trop prudentes, fait valoir Olivier Klein. Je ne dis pas qu’il faut renvoyer les Franais vers le surendettement, il faut faire attention et le parcours rsidentiel n’est pas fait que par l’acquisition, il y a aussi le logement social et la location. Mais on doit dire aux banquiers qu’il y a des possibilits d’tre moins prudents sur certains dossiers, d’utiliser les marges de manuvre dont elles disposent. On dit aux banquiers qu’on a besoin d’eux. Pour Henry Buzy-Cazaux, dans les 20% de drogations, il faudrait par exemple donner une part plus importante la primo-accession.

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Aujourd’hui, on a des chiffres trs alarmants sur la production de crdits, confirme de son ct ric Debese, fondateur du rseau Made In Courtage qui a publi en mai un livre blanc contenant plusieurs propositions pour une politique du crdit en faveur de l’immobilier. Toute la chaine de production de l’immobilier espre que le ministre de l’conomie prendra des dcisions, malgr les rticences de la Banque de France.

Parmi les propositions mises en avant, on retrouve par exemple le fait de porter la dure maximale des prts 30 ans pour tous les projets d’acquisition de rsidence principale, notamment pour les primo-accdants, mais galement un retour la mthode de calcul par compensation pour les investissements locatifs. Autrement dit, les professionnels souhaitent que les revenus locatifs soient compris pour le calcul du taux d’endettement.

Le retour de la dductibilit des intrts d’emprunt?

Henry Buzy-Cazaux met galement en avant une autre mesure: la dductibilit des intrts d’emprunt. Cette mesure a dj fait ses preuves jusqu’en 2010, juge ce dernier. Quand ils taient extrmement faibles, les dduire n’apportaient pas grand-chose. Aujourd’hui, cela pourrait redevenir une mesure puissante et qui vient redonner du pouvoir d’achat aux mnages.

Un avis partag par Grgory Monod, prsident du ple habitat de la Fdration franaise du btiment (FFB) qui demande pour l’immobilier neuf l’instauration d’un crdit d’impt de 15% sur les cinq premires annuits d’emprunt qui pourra compenser l’impact de la rglementation environnementale 2020, entre en vigueur dbut 2022 et qui vise dcarboner la construction de logements.

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Quelles seront les solutions retenues? Alors que devaient tre rendues mardi 9 mai 2023 les conclusions du Conseil national de la refondation (CNR) logement, la remise a t reporte une date ultrieure en raison d’une contrainte d’agenda indpendante de notre volont頻, annonait savoir l’entourage de Christophe Bchu, ministre de la Transition cologique et de la Cohsion des territoires. Les conclusions du CNR logement devraient finalement tre prsentes le lundi 5 juin 2023.

Mais quelles que soient les propositions, tout ne devrait pas s’arranger du jour au lendemain. Pour le moment, rien n’a t mis en place. Il y a une chronologie lgislative, donc je pense que les nouvelles mesures n’arriveront pas avant le 1er janvier 2024, regrette Henry Buzy-Cazaux. On a un problme de temporalit: celle des mnages n’est pas celle de la loi. Est-ce qu’on va pouvoir, avant la fin de l’anne, amliorer l’ordinaire des mnages de manire forte sur la question du logement? Malheureusement, je pense que non.

Certaines solutions sont des propositions qui peuvent faire l’objet de discussions lors de la prochaine runion du HCSF et qui peuvent quasiment tre d’application immdiate, juge Eric Debese. Une modification des normes HCSF aurait un effet immdiat sur le crdit et donc sur le march de l’immobilier dans son ensemble.



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